Beschikbare en betaalbare woningen

Iedereen moet goed kunnen wonen in onze stad. Om beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Arnhem op peil te houden moeten er meer woningen worden gerealiseerd in de komende jaren. Dit geldt voor alle soorten woningen. In de woningbouwplannen wordt rekening gehouden met de werkelijke vraag en behoefte van de Arnhemse woonconsument. Dat betekent: aantrekkelijke, levensloopbestendige woningen voor ouderen, woningen voor kleine huishoudens, en sociale woningbouw en koopwoningen in de verschillende segmenten. Het vergt een inspanning van de gemeente om samen met de ontwikkelaars en corporaties te zorgen voor een evenwichtig aanbod dat enerzijds aansluit bij de woningbehoefte de komende jaren en anderzijds bij het streefbeleid en de gewenste ruimtelijke kwaliteiten uit de omgevingsvisie. Wij kunnen dit niet alleen.

Naast vergroten van de woningvoorraad willen we ook de bestaande voorraad benutten voor deze opgave. Dit betekent dat we doorstroming willen bevorderen en de markt waar nodig reguleren zodat bepaalde doelgroepen niet worden verdrongen in de bestaande woningvoorraad.

Voor de verdeling van vrijkomende schaarse sociale woonruimte van toegelaten instellingen, hanteren we een rechtvaardige en evenwichtige verdelingssystematiek. Daarnaast willen we gebruik maken van een aantal privaatrechtelijke en publiekrechtelijke mogelijkheden die voorkomen dat woningen worden opgekocht en prijzen worden opgedreven. Concreet werken we hiervoor privaatrechtelijk de mogelijkheden uit om een 'zelfbewoningsplicht' zo breed mogelijk toe te passen. Daarnaast zullen we de gemeenteraad een voorstel doen om gebruik te maken van de mogelijkheden rondom het bieden van 'opkoopbescherming'. De wetgever maakt het per 1-1-2022 mogelijk deze bescherming te bieden.

Bovengenoemde opgaven op het gebied van wonen hebben veelal een ruimtelijke component en zorgen voor een toenemende druk op de handhavingscapaciteit van de ODRA en de gemeente. Hiertoe is het budget voor handhaving met € 0,1 miljoen verhoogd. Dit budget zal bijdragen aan de realisatie van onderstaande inspanningen.

In Arnhem liggen we op koers in onze woningbouwopgave. De afgelopen jaren werden telkens meer dan 1000 woningen toegevoegd. Sinds 3 jaar sturen we nadrukkelijker op de bouw van sociale corporatiehuurwoningen en woningen in het betaalbare segment. Zie hiervoor ook onderstaande inspanning over ‘versnellen en doorprogrammeren’. Het aantal woningen in de plancapaciteit is op dit moment voldoende voor de berekende woonbehoefte tot 2030. Wel maken wij ons zorgen over vertraging door stijgende kosten en schaarste aan materialen en personeel.

Conform het Plan van Aanpak Woningbouwontwikkeling wordt voor nieuwe projecten minimaal 30% sociale huur afgesproken. De sociale huurwoningen in deze nieuwe plannen worden bij voorkeur verhuurd door een woningcorporatie. Sociale koop tot € 200.000 of iets daarboven wordt door de markt momenteel niet opgepakt, wat overigens voor de hele regio Arnhem-Nijmegen geldt. De opgave voor koopwoningen in het middensegment ('betaalbare koop' tot € 325.000) wordt wel in voldoende mate opgepakt.
Ondanks de flinke toevoegingen de afgelopen jaren, zien we dat de woningmarkt onder grote druk staat en dat het voor sommige, voornamelijk kwetsbare, doelgroepen moeilijk blijft om aan geschikte huisvesting te komen.

Omdat betaalbare woningen ‘schaars’ zijn, hebben we maatregelen getroffen om op een rechtvaardige en transparante manier om te gaan met de verdeling van sociale huurwoningen. Maatregelen hierover zijn vastgelegd in een huisvestingsverordening. Via deze verordening zijn we in staat om woningzoekenden een eerlijke kans op een woning te geven, waarbij we zowel oog hebben voor de huisvestingskansen van starters en doorstromers, maar ook nadrukkelijk voor personen behorende tot aandachtsgroepen, zoals statushouders en personen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang of instellingen.

Met het invoeren van de opkoopbescherming worden sinds begin dit jaar goedkope koopwoningen beschermd, zodat de voorraad goedkope koopwoningen bereikbaar blijft voor starters en mensen met een kleinere portemonnee.

Onze ambitie is dat er voldoende woningen zijn voor alle Arnhemmers. Hoewel er de afgelopen jaren al flink wat woningen bijkwamen, zijn we er nog niet. Om ons doel te halen, zouden er eigenlijk jaarlijks minimaal 800 tot 1.000 woningen bij moeten komen en evenveel woningvergunningen moeten worden verleend. Ook zou een groot deel van de woningtoevoegingen moeten bestaan uit sociale en betaalbare woningen. Uit de meest recente cijfers blijkt echter dat we dat in 2022 niet hebben gehaald.

In 2022 werden minder vergunningen afgegeven voor nieuwe woningen en minder woningen gebouwd dan de jaren daarvoor. In 2022 werden zo’n 700 woningen opgeleverd. In 2021 waren dat er nog meer dan 1200. Deze gegevens zijn zorgelijk, omdat we hierdoor de woningtekorten dit jaar niet inlopen en de betaalbare woningcrisis beperkt verhelpen. Dit is overigens niet alleen in Arnhem het geval, maar in heel Nederland. De gestegen bouwkosten, de hogere rente en belemmeringen zoals hoge personeelskosten en onderzoek naar stikstofdepositie spelen hierin een rol. In 2022 zijn een aantal activiteiten uitgevoerd, die kunnen helpen dit tij te keren:

• Om voldoende woningen te realiseren is samenwerking met onze partners van groot belang. Met woningcorporaties en marktpartijen in de woningbouw hebben we de handen ineen geslagen om aan de slag te gaan met het bouwen van voldoende woningen en om de woningbouw te versnellen. Met deze partijen tekenden we in februari 2022 een Stadsakkoord, waarin is afgesproken op welke wijze we dat gezamenlijk doen. Het akkoord is door ruim 25 partijen ondertekend.
• Om beter te kunnen sturen op de bouw van betaalbare woningen kennen we sinds 2022 een doelgroepenverordening. Hierdoor kunnen we in bestemmingsplannen (afdwingbare) afspraken opnemen over betaalbare woningbouw. Door deze doelgroepenverordening lukt het bij nieuwe plannen beter om te komen tot optimalere woningbouwprogramma’s. Dit instrument blijkt noodzakelijk; in onze harde plannen zitten op dit moment nog teveel dure (huur)woningen, waardoor extra sturing bij de zachte plannen benodigd is.
• Met het invoeren van de opkoopbescherming worden sinds begin dit jaar goedkope koopwoningen beschermd, zodat de voorraad goedkope koopwoningen bereikbaar blijft voor starters en mensen met een kleinere portemonnee.