Versnellen en doorprogrammeren van (betaalbare) woningen

De woningmarkt van Arnhem staat onder druk. Versnellen van productie en meer woningen programmeren is daarom noodzakelijk. Het Plan van Aanpak woningbouwontwikkeling dat in juli 2020 is vastgesteld in de raad is hierbij het vertrekpunt. We sturen op een evenwichtig aanbod van woningen. Belangrijk daarbij is dat we streven naar meer gemengde wijken, waarbij er meer spreiding ontstaat van kwetsbare mensen over de stad. We doen dit door:

1. Stimuleren van het realiseren van koop- en huurwoningen in de verschillende categorieën, zoals opgenomen in het Plan van Aanpak Woningbouwontwikkeling. We sturen daarbij onder andere op minimaal 30% sociale huurwoningen over de nieuw te realiseren projecten waarbij gekeken wordt naar differentiatie in de wijken en we monitoren de nieuwbouw en de behoefte.
2. We onderzoeken de mogelijkheden om projecten te versnellen en zoeken naar locaties voor doorprogrammeren. Hiervoor betrekken we actief partners; bijvoorbeeld via de prestatieafspraken met de corporaties en via het stadsakkoord. Ook leggen we verbindingen met andere overheden, kennisinstituten en marktpartijen. Zo benutten we de kansen die de regionale samenwerking binnen de Groene Metropoolregio ons biedt en zijn we actief in de Woondeal Arnhem-Nijmegen en de Verstedelijkingsstrategie.

We zien dat de woningvoorraad sinds 2018 sterk is gestegen, met ieder jaar ten minste 1.100 woningtoevoegingen. In 2021 zijn er 1.226 woningen netto toegevoegd. Dit betreft het hoogste aantal toevoegingen sinds 2011. Hiermee lopen we voor op de gestelde ambitie. Het aantal woningen in de plancapaciteit is op dit moment voldoende voor de berekende woonbehoefte tot 2030. Wel maken wij ons zorgen over vertraging door stijgende kosten en schaarste aan materialen en personeel. De ontwikkeling is zodanig dat diverse partijen die betrokken zijn via het stadsakkoord bij de realisatie van woningen in Arnhem (ontwikkelaars, corporaties, gemeente) verwachten dat er mogelijk vertraging in woningbouwprojecten gaat optreden. De komende tijd zullen we dit met onze partners blijven monitoren en waar nodig in gesprek gaan om haalbaarheid, betaalbaarheid en snelheid in de woningbouwproductie zoveel mogelijk te behouden. Afgezien daarvan proberen wij ook projecten te versnellen of te verdichten (extra woningen toevoegen).

Ondanks het hoge aantal toevoegingen, ligt er (ook) in Arnhem nog een opgave om ervoor te zorgen dat iedereen betaalbaar kan wonen. Conform het Plan van Aanpak Woningbouwontwikkeling wordt voor nieuwe projecten minimaal 30% sociale huur afgesproken. Bij plannen die de afgelopen jaren ‘hard’ werden, is er daardoor steeds meer aandacht voor betaalbaarheid. In bestemmingsplannen en anterieure overeenkomsten die we afsluiten met ontwikkelaars maken we hierover concrete afspraken.

Bij lopende ‘harde’ plannen is het moeilijk om nog te sturen op het vergroten van het aandeel sociale huur en het in positie brengen van corporaties. Wel merken wij dat de invoering van de ‘doelgroepenverordening’ leidt tot hernieuwde gesprekken tussen ontwikkelaars en corporaties. Het aandeel sociale huurwoningen in de harde plancapaciteit ligt lager dan 30%, het aandeel sociale huurwoningen in de zachte plancapaciteit daarentegen ligt hoger dan 30%.

Verder zien we dat met het toevoegen van woningen de differentiatie van wijken moeizaam van de grond komt. Corporaties hebben met name posities in de kwetsbare wijken en in veerkrachtige wijken komen beperkt ontwikkellocaties vrij. Er zijn maar weinig toevoegingen van woningen voor lage inkomens in wijken met mensen met relatief hoge inkomens

Tussen 2018 en 2021 werden in Arnhem relatief veel woningen opgeleverd. Jaarlijks was er sprake van meer dan 1000 woningtoevoegingen. Kwantitatief liepen we daardoor voor op onze opgave. Kijkende naar de woningbouwcijfers over 2022 zien we een beperkte vooruitgang: Het aantal verleende vergunningen lag dit jaar lager dan voorheen en er werden minder woningen gerealiseerd dan voorgaande jaren. Ook de cijfers over de segmenten waarin woningen de afgelopen jaren zijn opgeleverd stemmen nog niet tevreden. De afgelopen jaren zien we dat vooral het vrije huursegment hard groeide. Deze cijfers tonen de noodzaak aan om binnen projecten nadrukkelijker te sturen op het woonprogramma en hier afdwingbare afspraken over te maken. Waar er jaren terug in beperkte mate op deze manier werd gestuurd, zullen de komende periode vaker plannen ‘hard’ worden of gerealiseerd worden waarin meer sociale huur- en betaalbare (koop)woningen zijn opgenomen. Dat is overigens helaas nog niet voor alle plannen het geval waarvoor de gemeenteraad een uitgewerkt plan kunt verwachten. Voor sommige plannen zijn bijvoorbeeld al kaders vastgesteld voordat we hogere eisen stelden aan betaalbaarheid. Dat tij willen we keren: in november 2022 stelden we de gemeenteraad via een raadsbrief bij de Voortgangsrapportage Arnhem Biedt Woonruimte op de hoogte van vier actielijnen om te komen tot voldoende (betaalbare) woningen.  

Belangrijk aspect is dat we zien dat de differentiatie van wijken moeizaam van de grond komt. Corporaties hebben met name posities in de kwetsbare wijken en in veerkrachtige wijken komen beperkt ontwikkellocaties vrij. Er zijn maar weinig toevoegingen van woningen voor lage inkomens in wijken met mensen met relatief hoge inkomens.