De methode om het weerstandsvermogen FJP 2022 te berekenen is hetzelfde als in voorgaande jaren. In het BBV van juli 2019 wordt een onderscheid gemaakt in het conjuncturele risico (marktrisico) en project specifieke risico's. Op basis van dit onderscheid is de opbouw en bepaling van het weerstandsvermogen berekend:
- Het conjuncturele risico (marktrisico) is bepaald door een scenario berekening uit te voeren op basis van een "slechtweer" scenario. Dit scenario gaat uit van:
- 3 jaar vertraging van het project door vraaguitval,
- een waardedaling van 15% van de grondopbrengsten binnen de looptijd van de projecten,
- 10% lagere kosten in verband met marktontwikkeling en bijstellen randvoorwaarden.
In 2021 is bij de scenario’s nog rekening gehouden een daling van de opbrengsten van 20%. Een deel van dit risico is in 2022 opgetreden en verwerkt doordat geen/beperkte prijsstijging in de grondexploitaties opgenomen. Dit is gebaseerd op grondprijsonderzoek en advies over te hanteren parameters.
Aangezien de economische situatie onzeker is door nog stijgende rente en stijgende kosten en dit impact kan hebben op de vastgoedmarkt is in de scenario’s nog rekening gehouden met een daling van 15%.
- De project specifieke risico's zijn bepaald door gebruik te maken van een checklist van mogelijke projectrisico’s aan de hand van de genoemde notitie van de Commissie BBV en het ‘Handboek Grondbeleid voor gemeenten’ van Deloitte. Hierbij zijn ook opgenomen risico's die samenhangen met mogelijke toekomstige (programmatische) aanpassingen waarover nog moet worden besloten.
Op basis van een inventarisatie per project en een waardering van de risico's middels kans en impact zijn de project specifieke risico's bepaald. Vervolgens is met Naris de omvang van het risico bepaald.
De risico's van het strategisch bezit (MVA) en de anterieure overeenkomsten zijn toegevoegd o.b.v. 10% van de boekwaarde c.q. 10% van de gemaakte kosten uit 2022.
Het risico op het grondbedrijf komt daarmee op:
Weerstandscapaciteit grondbedrijf | |||
|---|---|---|---|
Bedragen x € 1.000 | |||
FJP 2020 | FJP 2021 | FJP 2022 | |
Conjuncturele risico's (marktrisico) | 5.140 | 14.810 | 14.140 |
Project specifieke risico's | 13.000 | 8.339 | 9.123 |
Strategisch bezit (mva) | 1.533 | 1.813 | 1.873 |
Anterieure overeenkomsten | 110 | 96 | 112 |
Totaal risico's | 19.783 | 25.058 | 25.248 |
Af: zelfdragend risico vermogen pos. Grex | -6.377 | -7.630 | -6.974 |
Benodigd weerstandscapaciteit grondbedrijf | 13.406 | 17.428 | 18.274 |
BR grondexploitatie (=max 110% van weerstandscapaciteit) | 14.747 | 19.171 | 15.809 |
Bovengenoemd risico geldt ook voor projecten met een positief resultaat. Voor deze grondexploitaties leidt een tegenvaller niet (direct) tot een afboeking of een treffen van een voorziening. Indien dit wordt meegewogen bedraagt het risico € 18.274.000.
Mede als gevolg van bovengenoemde effecten beschikt het grondbedrijf over onvoldoende reserve om de actuele inschatting van risico’s te dragen. Er is dit jaar uit het positieve resultaat van het grondbedrijf een extra bedrag onttrokken van de bestemmingsreserve Weerstandsvermogen grondexploitatie van € 3,4 miljoen.
De BR voor het afdekken van de risico’s in de grex bedraagt € 15.809.000 (BR grondexploitatie, BR Voorstudie en BR Strategische posities) en is daarmee niet toereikend om de risico’s te dekken. Voor € 2.465.000 wordt beslag gelegd op de algemene reserve.